导 读 二季度投资力度显著提升，TOP30房企竞得双集中四成地块。
上半年投资先抑后扬，22城双集中供地是上半年百强投资的转折点，随着企业三道红线指标不断优化，二季度房企投资积极性显著提升，百强房企拿地销售比从0.2提升至0.3，TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。 集中供地模式下，城市、企业间的洗牌与分化仍在加剧。城市端，既有北京、上海、苏州、杭州、厦门等热度居高不下的城市，也有沈阳、长春等多数地块底价成交、甚至流拍的城市。企业端，龙头房企和国企、央企策略仍是率先“抢跑”，且优势显著，TOP50房企超过半数在22城中有所斩获，TOP30房企更是竞得双集中供地四成地块。相较之下，中小房企拿地难度加大，仅能通过合作拿地或捡漏的方式参与。
01投资集中度：资源集中头部房企，TOP20房企占百强新增货值53%截止到2021年5月末，百强房企新增货值总量超过3.84万亿元，同比增长16%，新增货值百强门槛为78.2亿元，同比上涨19%，整体投资氛围要好于2020年上半年。前五月，共计24家房企新增货值达到500亿元。投资格局来看，资源愈发集中于头部企业，维持强者恒强格局。一方面，销售TOP20房企与新增货值TOP20企业高度吻合；另一方面，销售前20强房企新增货值几乎占百强半壁江山。其中，销售TOP10房企新增货值占百强比例达到36%，与去年同期持平，但较一季度增长5个百分点。这也从侧面证明了二季度双集中供地中龙头企业的优势显著。就历年新增货值集中度走势而言，尽管自2017年投资高峰以来，TOP20房企货值集中度持续下滑，但占比始终保持在50%以上。由此可见，在受到调控政策以及自身投资战略影响之下，部分头部房企有意控制拿地节奏和力度，力求优化土储结构。但短期来看，新增货值的集中度仍将长期维持在高位，资源倾向龙头房企的格局并不会改变。尤其是双集中供地之下，规模、资金效应将进一步放大。
02投资意愿：百强投资积极性持续回升，21-30强房企拿地销售比达0.37双集中供地之下，不少热点城市均有推出优质地块，带动百强房企投资积极性显著回升，房企对热点城市的土地需求仍大。1-5月百强房企拿地销售比达到0.3，较一季度末的0.2有明显提升，且各梯队拿地销售比均出现一定程度的走高。分梯队而言，TOP21-30房企二季度拿地积极性最高，拿地销售比达到0.37，较一季度显著提升0.19。主要仍得益于双集中供地，融信、滨江联合在滨江竞得4宗地，而正荣在杭州、厦门等城市有所斩获。TOP10房企拿地销售比仅次于TOP21-30，相较于此前最为谨慎的态度，集中供地之后龙头房企出手相当“阔绰”。此外，TOP50以后房企虽拿地销售比较一季度有所提升，但总体拿地选择仍集中在三四线核心城市。结合2020年末总土储也不难看出，龙头房企总土储货值要远远领先其他房企，叠加双集中供地的“良机”，补充优质土储完成结构性优化是主要任务。而对于TOP11-30的房企而言，总土储并非十分充裕，且去化较快，尤其是TOP21-30房企总土储去化周期各梯队最少，因此在核心城市拿地较为积极也在情理之中。
03投资节奏：上半年“先抑后扬”，TOP50房企单月投资额创近一年新高与去年上半年疫情过后投资触底反弹相似的是，2021年上半年房企投资节奏仍呈现先抑后扬走势，而双集中供地政策成为转折点。第一阶段是1-3月，投资延续了去年以来的审慎态度。一季度有超过四成百强房企新增货值同比下降，降幅超过50%的占到两成。销售TOP50房企投资金额延续去年6月以来下滑态势，一季度投资额仅高于受疫情影响严重的2020年一季度。仅招商、华润、保利等拿地销售比高于梯队和行业平均。此外，绿城、中梁等全国化房企也在一季度补仓积极。第二阶段是在集中供地的推动下，二季度销售50强房企投资力度大幅回升，月平均投资额较一季度大幅提升95%。5月份单月投资额超过4300亿元，同环比分别上涨8%和51%，创下2020年以来最高水平。值得注意的是，由于积极在22城土地市场参与竞拍，TOP50中超过半数房企5月份投资额环比提升，共16家房企单月投资额超过百亿。例如万科、华润、融信等房企在核心城市投资金额颇大。此外，碧桂园虽然在集中供地中投资较为温和，但由于其布局广泛，单月投资额也超过200亿元。
04企业表现：TOP30房企斩获集中供地中四成地块，国企、央企表现突出（略）
05投资布局：结构性影响下一线成交占比增至18%，长三角成交占比过半（略）二季度22城市已陆续完成了第一轮集中供地，整体而言，规模房企、国企等资金实力雄厚的房企成为首次集中供地中的赢家，将诸多优质地块收入囊中，反之中小房企生存环境堪忧，只能通过联合拿地、抱团取暖的方式参与。目前看来“中小型房企+地方平台公司”是较为主流的合作模式，规模房企相对更倾向于独立拿地。考虑到上半年拿地对年内销售有一定助力、且首批集中供地优质地块数量较多，因此房企投资积极性大幅提升也在情理之中。短期来看，在首轮集中供地中规模房企的优势仍将延续，行业集中度仍会继续提升。此外，在集中供地的22城以外，长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场，未来这些城市核心三四线土拍竞争激烈度仍会加剧。预计三季度房企投资力度、投资积极性仍与集中供地紧密相关，市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化，行业内的洗牌也将持续，龙头房企、国企和央企的优势持续放大。对于未能成功拿地的企业（尤其中小房企）来说，及时转移战略布局、拓宽拿地渠道将是获得新增土储、保证企业持续运营的重要方式，但如何在权益和规模之间做取舍，将是此类房企面临的一大考验。尤其是第一轮规模房企“厮杀”之后，第二批集中供地或将是中小房企争夺的绝佳时机。
本文为《2021上半年中国房地产总结与展望：投资篇》删减版
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